1) ¿Qué es el COTI y en qué casos me encuentro obligado a generarlo?
El COTI es el "código de oferta de transferencia de inmuebles", el cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.
Dicho código debe generarse cuando el precio consignado en cualquiera de los actos precedentes, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate, resulte igual o superior a $ 600.000.
Tratándose de la negociación, oferta o transferencia de una parte indivisa de un bien inmueble, la obligación de obtener el COTI se configurará cuando el precio consignado en cualquiera de dichos actos o los valores proporcionales correspondientes a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor proporcional correspondiente al valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten igual o superior a $600.000.
Fuente: Art. 1 y 3 RG 2371/07
2) ¿Puedo autorizar a la inmobiliaria a que genere el COTI en mi representación?
Cuando en alguno de los actos intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria el "titular o condómino de bienes inmuebles" podrá autorizarlo para la obtención del COTI en su representación. A tal efecto el titular deberá documentar por escrito dicha autorización en la que constarán, de corresponder, los datos previstos en los incisos a), b), c) y d) del Anexo III.de la RG N ° 2371/07.
La tramitación del COTI efectuada en estas condiciones implicará para:
1. El "titular o condómino de bienes inmuebles": La excepción de dar cumplimiento a la obligación de generación, constituyendo el ejemplar impreso del COTI entregado por la "inmobiliaria", comprobante justificativo de tal situación.
2. La "inmobiliaria": La confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho COTI.
Fuente: Art. 6 RG 2371/07
CONSEJO: SIEMPRE GENERARLO POR MEDIO DE UN CONTADOR PÚBLICO.
3) ¿Cómo genero el COTI en caso de formar parte de un condominio?
El "Código de oferta de transferencia de inmuebles" podrá ser solicitado por cualquiera de los condóminos indistintamente. El condómino que tramitó la solicitud resultará el único habilitado a ingresar al servicio "Transferencia de inmuebles".
Fuente: Art. 5 RG 2371/07
4) ¿Cuáles son los canales a través de los cuales los titulares pueden generar el COTI?
El COTI podrá generarse:
a) A través de Internet, ingresando con la Clave Fiscal a nuestra pagina web www.afip.gob.ar, en la opción "Código de oferta de transferencia de inmuebles" del servicio "Transferencia de inmuebles".
El sistema informático emitirá como constancia el COTI, el que podrá imprimirse.
b) Únicamente en caso de inoperatividad del sistema indicado anteriormente, mediante comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de esta Administración Federal, quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante. De no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, este Organismo informará la identificación del COTI al solicitante, quien podrá imprimirlo ingresando con la 'Clave Fiscal' al sitio 'web' de este Organismo.
Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el COTI sólo podrá solicitarse a través del procedimiento indicado en el inciso a) precedente.
Fuente: Art. 6 RG 2371/07
5) Si una persona acuerda con una inmobiliaria la venta de un inmueble y no le entrega el COTI ¿le cabe alguna sanción a la inmobiliaria?
Sí porque está ofreciendo un bien inmueble que debería tener COTI y no se haya informada como inmobiliaria interviniente.
En los casos en que intervengan "inmobiliarias" en los actos detallados en el Artículo 3° de la RG AFIP Nº 2371/07 que involucren bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir alcanzados por dicha norma respecto de los cuales los "titulares o condóminos de bienes inmuebles" no hubieran cumplido con la obligación de obtener el COTI, las "inmobiliarias" deberán informar tal circunstancia en el servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias", con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrando, de corresponder, siguientes datos:
a) Todos los requisitos previstos en el Anexo III;
b)La identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir;
c) Fecha y número del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad;
d) La identificación del sujeto que realiza la autorización.
El suministro de la precitada información no constituye una solicitud del COTI, en consecuencia, no releva a los titulares o condóminos de la obligación dispuesta en el Artículo 3° de la RG.
Fuente: Art. 7 RG 2371/07
6) ¿Cuál es la vigencia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles"?
El COTI tendrá una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
De tratarse de "Códigos de oferta de transferencia de inmuebles" de derechos sobre bienes inmuebles a construir, el sistema brindará la opción de extenderlo automáticamente a su vencimiento, por única vez, por un plazo adicional de 12 meses.
Fuente: Art. 10 RG 2371/07
7) ¿Cuál es el deber de información de las inmobiliarias en caso de concertarse la operación?
La operación concertada y el monto de la misma deberá ser informado por la inmobiliaria titular o asociada a través del servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Confirmación de transferencia", consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles".
Fuente: Art. 13 RG 2371/07
8) ¿Cuál es el plazo que tienen las inmobiliarias para informar las operaciones concertadas?
La obligación de informar deberá ser cumplida dentro de los 5 días corridos contados desde la ocurrencia -en primer término- de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:
a) Firma o cesión del boleto de compra venta,
b) Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio,
c) Celebración del acto de firma de la escritura,
d) Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada",
e) Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
El sistema posibilitará la impresión de una constancia de "Confirmación de transferencia".
Fuente: Art. 13 RG 2371/07
9) ¿Es requisito previo para generar alguno de los certificados para la transferencia de inmuebles cumplir con el presente régimen de generación del COTI?
Será requisito previo haber cumplido con la generación del COTI, a los efectos de generar alguno de los siguientes certificados:
· Constancia de valuación (Impuesto a las Ganancias)
· Certificado de retención - Residentes en el exterior (Impuesto a las Ganancias)
· Certificado de no retención por operaciones que arrojen quebranto (Impuesto a las Ganancias)
· Certificado de no retención - Fallidos y entidades financieras en liquidación (Impuesto a las Ganancias)
· Certificado de no retención por opción de reemplazos de bienes (Art. 67 de la Ley de Impuesto a las Ganancias)
· Certificado de no retención (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)
· Constancia de valuación (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles).
Fuente: Art. 14 RG 2371/07
10) ¿Cuál es la obligación de los escribanos?
Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $600.000, los escribanos deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles".
Una vez corroborada la vigencia COTI y la exactitud de los datos detallados en los incisos a) y b) del Anexo III, así como la identidad de los titulares, los "escribanos" deberán:
a) Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados en los incisos d), f), g), h) e i) del Anexo III.
b) Informar la identificación de los adquirentes
c) Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia o, en su defecto, la cancelación de la operación, en cuyo caso el plazo deberá contarse a partir de acaecido este hecho.
Asimismo, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI, el "escribano" deberá informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente.
Fuente: Art. 15 RG 2371/07
11) ¿El COTI debe figurar en la escritura?
Los escribanos quedan obligados a dejar constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de los siguientes datos:
a) La identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" o su inexistencia, y
b) De corresponder, la "constancia de valuación" y los certificados emitidos por este Organismo, conforme a las disposiciones contenidas en las Resoluciones Generales 2139, 2140 y 2141.
Fuente: Art.16 RG 2371/07
12) ¿Cuáles son las consecuencias de materializar una operación de compra-venta sin haber generado el COTI?, ¿hay algún impedimento para llevar a cabo el acto escriturario?
No habrá impedimentos para celebrar el acto escriturario.
Las consecuencias ante la falta de generación del COTI son las siguientes:
· No se obtendrá el "Certificado de Bienes Inmuebles".
· La operación igual se encontrará informada por el escribano en cumplimiento de la R.G. AFIP Nº 781/00.
· El vendedor y, de corresponder, la inmobiliaria interviniente, resultarán pasibles de las sanciones previstas en la Ley N º 11.683 -artículo agregado a continuación del artículo 38 (omisión de presentar DDJJ informativas: multas de $ 5.000 a $ 10.000), artículo 39 (multas a los deberes formales: multas de $ 150 a $ 2.500) y artículo agregado a continuación del artículo 39 (incumplimientos a requerimientos de presentación de DDJJ informativas: multas de $ 500 a $ 45.000)-.
Fuente: Art. 17 y 22 RG 2371/07 y Ley Nº 11.683
13) ¿Qué es el "Certificado de Bienes Inmuebles"?
Es el certificado que reemplaza al "certificado de bienes registrables" para bienes inmuebles establecido por la RG 3580/92.
Será emitido por el sistema luego de efectuada la carga de datos del presente régimen de información.
El escribano debe entregarlo y emitirlo en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo.
El mismo resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente.
Fuente: Art. 17 RG 2371/07
14) En caso de transferencia de un bien inmueble que directamente se escritura, es decir no hubo un proceso de oferta anticipada, cuyo valor supera los $ 600.000, ¿debe generarse el COTI?
El COTI debe generarse por la transferencia del inmueble (igual o superior a $600.000) previo a la celebración del acto escriturario, aún cuando no haya habido negociación u oferta.
Fuente: Art. 3 RG 2371/07
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