jueves, 19 de febrero de 2015

Régimen de Información de Alquileres. RG 2820 AFIP. Preguntas y Respuestas.





1) ¿Quiénes se encuentran obligados a empadronarse en el Registro?
Las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país, deberán inscribirse en el "Registro de Operaciones Inmobiliarias".

Cuando el o los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país.

Están exceptuados de la obligación los condóminos que obtengan exclusivamente, por las operaciones comprendidas en la presente, rentas provenientes de sus participaciones en condominios, cuando estos últimos hayan cumplido con la misma.
Fuente: Art. 1 RG 2820/10

Aclaración: la imagen no aplica plenamente porque puede hacer alusión al otro régimen de información: el de inmuebles turisticos, pero la verdad, me gusto :-)


2) ¿Cuáles son las operaciones comprendidas por la RG 2820?
Los sujetos quedan obligados a solicitar su incorporación al Registro, en los casos en que realicen alguna de las operaciones que se detallan a continuación:

a) La intermediación en la compraventa y/o locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.

b) La locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles -incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing-, por cuenta propia o con la intervención de los sujetos que efectúen las operaciones mencionadas en el inciso a) precedente, así como las "sublocaciones" y "subarriendos", conforme a lo establecido en los artículos 1583 a 1603 del Código Civil, cuando:
1. Las rentas brutas devengadas -a favor de su propietario, sublocador, subarrendador, condominio o, en su caso, condómino- por dichas operaciones en su conjunto, sumen un monto igual o superior a $ 8.000.- mensuales.
2. En el caso de inmuebles rurales, los mismos tengan una superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión -considerada individualmente o en su conjunto, resulten contiguos o no, integrando una misma unidad de explotación-, igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.

c) El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares) que generen las adjudicaciones, cesiones u operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación a que se refiere el inciso a), cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:
1. Se efectúen más de 3 operaciones durante el año fiscal, o
2. el monto involucrado en su conjunto supere los $ 300.000.-, teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa, según corresponda. En caso de existir ambos instrumentos, deberá considerarse el mayor importe que resulte de los mismos.

d) La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, "stands", góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación dada a los respectivos contratos, siempre que las rentas brutas sumen un monto igual o superior a $ 8.000.- mensuales.

e) La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre inmuebles urbanos (excepto hipoteca y anticresis), cualquiera sea la denominación, modalidad y/o forma de instrumentación, no comprendida en el inciso b), siempre que las rentas brutas sumen un monto igual o superior a $ 8.000.- mensuales.

f) La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales (excepto hipoteca y anticresis) no comprendida en el inciso b), cualquiera sea la denominación, modalidad y/o forma de instrumentación, cuya superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión (considerada individualmente o en su conjunto, sean contiguos o no, integrando una misma unidad de explotación), resulte igual o superior a treinta (30) hectáreas.
Fuente: Art. 2 RG 2820/10


3) ¿Cómo debe procederse en caso que la contraprestación haya sido pactada en especies?
Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del servicio -tratándose de servicios continuos la obligación se configura el último día de cada período mensual-, entendiéndose por tal, el que para cada caso se indica seguidamente:
1.1. Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o mercado respectivo.
1.2. Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de mercado.
Fuente: Art. 2 RG 2820/10


4) Para determinar los $ 8000.- establecidos en el artículo 2 de la RG 2820, ¿debe incluirse el IVA?
No, el IVA no integra el concepto de renta bruta de $ 8.000.-.


5) En caso de que en un contrato se establezca que el importe de la contraprestación a abonar se incremente en forma escalonada, comenzando el primer año por $7000.-, el segundo por $8000.- y finalmente el tercero por $9000.-. ¿A partir de qué año queda alcanzado?
Queda alcanzado por el parámetro Renta a partir del segundo año.
Fuente: CIT AFIP


6) ¿Cuál es el plazo para la presentación del régimen de información?
La obligación de informar deberá cumplirse:
1 - El día 26 del mes inmediato siguiente a aquél en que, conforme al respectivo contrato de locación y/o cesión, se verifiquen las condiciones que determinan la sujeción al presente régimen.
Las modificaciones a los mencionados contratos, deberán ser informadas hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se produzcan las mismas.

2 - El 26 de marzo de cada año, deberán presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada en el punto anterior correspondiente al respectivo año calendario.
Cuando las fechas de vencimiento coincidan con un día feriado o inhábil, el mismo se trasladará al día hábil inmediato siguiente.
Fuente: Art. 10, 11 y 12 RG 2820/10


7) Cómo debo proceder en caso de no tener obligaciones a informar?
La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad "Sin Movimiento".
Fuente: Art. 11 RG 2820/10


8) Aquellos contratos que no se encuentran instrumentados por escrito, sino que fueron convenidos verbalmente, ¿se encuentran alcanzados por el régimen? ¿Cómo deben informarse?
El régimen comprende todos los contratos o acuerdos sin importar la forma de instrumentación (verbales, escritos, instrumentos públicos o privados, etc.).

A los efectos de la carga de datos debe considerarse que:
- La fecha de inicio es aquella en que tiene vigencia el acuerdo y se generan los derechos y obligaciones para las partes. Esta fecha siempre es conocida por los intervinientes.

- La fecha de instrumentación -para la aplicación Web se consigna en el campo Fecha de Celebración-, de tratarse de acuerdos verbales resultará como mínimo la misma que la fecha de inicio o una anterior.

- En el campo de fecha de finalización del contrato deberá informarse aquella que se haya establecido, de no haberse estipulado una fecha de finalización de la operación -se entiende que es por tiempo indeterminado- deberá completarse el campo con la fecha 31/12/2099.

- El campo Monto Total al Finalizar el Contrato debe completarse informando el total a cobrar durante la vigencia del contrato.
Fuente: CIT AFIP


9) ¿Qué debe completarse en el campo Monto Total al Finalizar el Contrato, en aquellos contratos que se pactan en efectivo pero cuya fecha de finalización es incierta?
El campo Monto al Finalizar el Contrato debe ser igual al Monto del Precio Pactado en Efectivo. Luego, una vez que se conozca la fecha de finalización del contrato, debe informarse la suma total del contrato en el campo Monto al Finalizar el Contrato. Para ello debe modificar los datos del contrato a través de la opción Modificaciones Contractuales.
Fuente: CIT AFIP


10) ¿Cómo deben informarse los montos acordados cuando en el contrato se establece que el importe de la contraprestación a abonar se incrementa en forma escalonada durante el plazo de su vigencia?
En el caso en que la Modalidad del Precio Pactado sea en Efectivo, la aplicación Web solicitará que se ingresen dos montos:

Monto del precio pactado en efectivo: debe informarse el importe a pagar en el primer mes de vigencia del contrato.

Monto en pesos al finalizar el contrato: debe ingresarse la sumatoria de los importes que deberán abonarse en cada uno de los períodos mientras dure el contrato. Es decir, que debe ser calculado considerando cada uno de los aumentos que se estipularon en el contrato.
Fuente: CIT AFIP


11) ¿Cómo se informa un contrato de alquiler que abarca más de una partida catastral? Ejemplo: casa quinta que se alquila mensualmente y si bien se hace un contrato son varias partidas.
El sistema permite ingresar más de una partida por contrato, en consecuencia, se debe informar cada una de ellas.

A los efectos de la carga de la información, en la pantalla en la cual se informan los datos del inmueble pueden seleccionarse dos opciones: Próximo Paso o Agregar Otro Inmueble, debiendo seleccionar esta última y cargar los datos de las demás partidas catastrales.
Fuente: CIT AFIP


12) ¿Quién debe cumplir con las disposiciones de la RG 2820/10 en el caso de un condominio que no se encuentra obligado a inscribirse ante la AFIP, por realizar una locación exenta en IVA?
Le corresponderá cumplir con las disposiciones de la RG 2820/10, a cada uno de los condóminos.
Fuente: CIT AFIP


13) ¿Cómo se carga un contrato de $20.000.- que el primer año tiene 25% de descuento?
En el campo Monto Pactado en Efectivo deberá informarse el importe neto correspondiente, es decir, $ 15.000.-.

En el campo Monto al Finalizar el Contrato se debe informar el importe que surge de la sumatoria de contraprestaciones netas pactadas durante la vigencia del contrato.
Fuente: CIT AFIP


14) ¿Quiénes se encuentran obligados a verificar la constancia de cumplimiento del régimen de información?
Los sujetos obligados a actuar como agentes de retención, conforme a lo dispuesto por la RG 830/00, sus modificatorias y complementarias, respecto de las operaciones comprendidas régimen de información, deberán verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo.
Fuente: Art. 13 RG 2820/10


15) ¿Cómo verifico la autenticidad de la constancia de cumplimiento del régimen de información?
La verificación se efectuará a través del servicio con clave fiscal Información de contrato de inmuebles, a cuyo efecto el sistema requerirá el ingreso de los siguientes datos: Código del contrato y la CUIT del locador, los cuales surgen de la constancia que el locador debe entregar.
Fuente: CIT AFIP


16) En el caso de un sujeto empadronado en el Registro que obtiene alquileres que superan los $8000.- mensuales, ¿debe informar todas las locaciones, incluso aquellas que no superan los $8000.-, o únicamente aquellas que superan dicho importe?
El art. 7 de la RG 2820/10 establece quiénes son los sujetos obligados a empadronarse y remite al artículo 2 en el que se indican las operaciones alcanzadas por el régimen.

Con respecto a la suma de las operaciones que se menciona, la obligación de informar los contratos surge cuando la suma de las rentas percibidas supera los $ 8.000.-, y cuando se supera este límite tiene la obligación de informar todos los contratos, por haber superado en su conjunto el límite establecido.

Por ejemplo, si tiene dos contratos por $ 3000.- mensuales cada uno, es decir suma $ 6.000.- por mes, no tiene obligación de informar. Sin embargo, si luego firma un contrato más por $ 3000, con lo que pasará a percibir en conjunto $ 9000 mensuales, tiene la obligación de empadronarse y de informar los tres contratos.

Por último, el agente de retención en la medida que el contrato de locación sea por un monto inferior a $ 8000.- o tenga más de un contrato con el mismo locador pero en su conjunto la suma no alcance este límite, no tiene obligación de efectuar la verificación establecida en el art. 13 de la RG 2820/10; pero en el caso que el agente de retención tenga más de un contrato de locación con el mismo locador y la suma de los montos supere el límite se $ 8000.- mensuales tiene la obligación de verificar todos los contratos.
Fuente: CIT AFIP


17) ¿Corresponde aplicar la retención que establece el art. 14 de la RG 2820/10 cuando el locador o arrendador sea monotributista?
Si el locador o arrendador es monotributista no corresponde que se efectúe retención.
Fuente: CIT AFIP


18) ¿Cómo debe proceder un locatario que no está obligado a consultar la constancia de empadronamiento, por ser el importe de su contrato menor a $8000.-, siendo que sumados los alquileres del locador con otros locatarios superan este importe?
En este caso no resulta aplicable el procedimiento previsto por los arts. 13 y 14 de la RG 2820/10. Es decir, el locatario, sólo debe verificar la constancia y aplicar la retención de quedar encuadrado dentro del régimen el contrato o los contratos que él suscribe.

Fuente: CIT AFIP